一、政策背景

為進(jìn)一步優(yōu)化我縣營(yíng)商環(huán)境，貫徹落實(shí)《中華人民共和國(guó)民法典》等相關(guān)規(guī)定，通過(guò)加強(qiáng)部門(mén)協(xié)作，保障抵押不動(dòng)產(chǎn)依法轉(zhuǎn)讓?zhuān)鉀Q存量房過(guò)戶(hù)中“轉(zhuǎn)貸”辦理時(shí)間長(zhǎng)、交易風(fēng)險(xiǎn)高、資金負(fù)擔(dān)重等問(wèn)題，有效降低交易成本、防范交易風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)便民利企目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

二、決策依據(jù)

2020年頒布的《中華人民共和國(guó)民法典》明確：“抵押期間，抵押人可以依法轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn).......”；《自然資源部、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”便民利企服務(wù)的通知》 (自然資發(fā)〔2023〕29 號(hào)） ，明確：“實(shí)現(xiàn)預(yù)告登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記等業(yè)務(wù)合并辦理，支持轉(zhuǎn)移預(yù)告登記與抵押預(yù)告登記以及“雙預(yù)告”登記轉(zhuǎn)本登記一并申請(qǐng)、一并辦理。要通過(guò)系統(tǒng)直聯(lián)或“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”等方式，全面應(yīng)用電子不動(dòng)產(chǎn)登記證明，支持“帶押過(guò)戶(hù)”網(wǎng)上辦、高效辦。引入預(yù)告登記等制度的，要根據(jù)實(shí)時(shí)推送的預(yù)告登記等結(jié)果信息及時(shí)審批、發(fā)放貸款，確保資金按時(shí)到賬”。

三、出臺(tái)目的

存量房“帶押過(guò)戶(hù)”模式，即在存量房交易過(guò)程中，對(duì)于賣(mài)方未還清貸款、抵押尚未解除，同時(shí)買(mǎi)方自有資金購(gòu)房或需要使用貸款購(gòu)房的情況，在買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成交易意向后，可通過(guò)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移和抵押“雙預(yù)告登記”、購(gòu)房資金存入法定提存賬戶(hù)等措施，實(shí)現(xiàn)存量房“帶押過(guò)戶(hù)”。“帶押過(guò)戶(hù)”能夠大幅縮短交易時(shí)間，也使原來(lái)無(wú)力結(jié)清存量貸款的潛在賣(mài)方能夠參與存量房交易，利于售房人盡快收回資金改善、置換房屋，在活躍存量房交易的同時(shí)，間接利于新建商品房銷(xiāo)售，形成新建商品房市場(chǎng)和存量房市場(chǎng)之間的相互促進(jìn)和良性循環(huán)。鼓勵(lì)各單位及機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，積極探索推行“帶押過(guò)戶(hù)”模式，不斷完善相關(guān)措施。

四、操作流程

1、買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成交易意向，簽訂存量房買(mǎi)賣(mài)合同后，買(mǎi)方可通過(guò)銀行申請(qǐng)商業(yè)貸款或是公積金貸款、組合貸款。

2、買(mǎi)方貸款審批通過(guò)后,銀行通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)上抵押系統(tǒng)線上或線下申請(qǐng)辦理存量房轉(zhuǎn)移及抵押的“雙預(yù)告登記”。買(mǎi)賣(mài)雙方與銀行提交同意抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記的申請(qǐng)。不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)根據(jù)銀行及買(mǎi)賣(mài)雙方的申請(qǐng)，完成“雙預(yù)告登記”業(yè)務(wù)審核，記載不動(dòng)產(chǎn)登記簿，向銀行及公積金管理部門(mén)發(fā)放抵押預(yù)告登記電子證明。

3、銀行依據(jù)抵押預(yù)告登記結(jié)果放款。買(mǎi)方的首付款和銀行貸款均直接存入買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商認(rèn)可的法定資金提存賬戶(hù)中進(jìn)行監(jiān)管。

4、買(mǎi)賣(mài)雙方向不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)申請(qǐng)辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。登記部門(mén)依據(jù)資金提存機(jī)構(gòu)出具的提存證明，確定購(gòu)房款已存入提存賬戶(hù)后，完成轉(zhuǎn)移登記，同時(shí)將買(mǎi)方貸款銀行的抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記。

5、房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記完成后，提存機(jī)構(gòu)用提存賬戶(hù)中的購(gòu)房款償還賣(mài)方銀行貸款本金和利息，結(jié)清貸款。賣(mài)方銀行提交抵押注銷(xiāo)申請(qǐng)，登記部門(mén)審核。如果房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記不能完成，提存機(jī)構(gòu)將提存賬戶(hù)中的購(gòu)房款分別歸還買(mǎi)方貸款銀行及買(mǎi)方本人。

對(duì)于買(mǎi)方使用自有資金購(gòu)房，無(wú)需貸款的情況，也可參考以上部分流程進(jìn)行操作。

五、工作要求

?  結(jié)合我縣房屋交易、稅費(fèi)繳納、不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際情況以及存量房“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)類(lèi)型特點(diǎn)，各相關(guān)部門(mén)職責(zé)分工如下：

金融局：協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展“帶押過(guò)戶(hù)”相關(guān)業(yè)務(wù)，指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)制定“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)金融服務(wù)流程，明確業(yè)務(wù)規(guī)則及辦理時(shí)限；牽頭組織金融機(jī)構(gòu)配合自然資源局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局制定“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)中同意“帶押過(guò)戶(hù)”、結(jié)清貸款、出具抵押注銷(xiāo)手續(xù)、發(fā)起抵押注銷(xiāo)申請(qǐng)等事項(xiàng)的業(yè)務(wù)規(guī)則及辦理時(shí)限。

自然資源局：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、住房公積金中心、金融局、稅務(wù)局整合“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)辦理過(guò)程中的跨部門(mén)、跨層級(jí)事項(xiàng)，理順工作銜接，共同調(diào)整確定“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)基本流程及申請(qǐng)材料清單、格式；梳理精簡(jiǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)辦理過(guò)程中“雙預(yù)告登記”、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、抵押注銷(xiāo)登記流程，明確辦理要求及時(shí)限；負(fù)責(zé)升級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)，完善“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)類(lèi)型及操作功能；開(kāi)展“雙預(yù)告登記”，保障金融機(jī)構(gòu)與買(mǎi)賣(mài)雙方線上提交“雙預(yù)告登記”申請(qǐng)并完成登記；開(kāi)展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，負(fù)責(zé)“帶押過(guò)戶(hù)”中登記業(yè)務(wù)的受理、審核、登簿、發(fā)證等工作；牽頭提升部門(mén)間系統(tǒng)對(duì)接水平，實(shí)現(xiàn)信息實(shí)時(shí)共享。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局：會(huì)同自然資源局、金融局、稅務(wù)局整合“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)辦理過(guò)程中的跨部門(mén)、跨層級(jí)事項(xiàng)，理順工作銜接，共同調(diào)整確定“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)基本流程及申請(qǐng)材料清單、格式；負(fù)責(zé)明確“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)中存量房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案、資金監(jiān)管業(yè)務(wù)辦理要求及時(shí)限；負(fù)責(zé)進(jìn)一步優(yōu)化存量房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案和資金監(jiān)管系統(tǒng)功能等工作；配合提升部門(mén)間系統(tǒng)對(duì)接水平，實(shí)現(xiàn)信息實(shí)時(shí)共享。

稅務(wù)局：會(huì)同金融局、自然資源局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、整合“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)辦理過(guò)程中的跨部門(mén)、跨層級(jí)事項(xiàng)，理順工作銜接，共同調(diào)整確定“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)基本流程及申請(qǐng)材料清單、格式；負(fù)責(zé)優(yōu)化存量房業(yè)務(wù)網(wǎng)上繳稅功能和稅務(wù)系統(tǒng)大數(shù)據(jù)查詢(xún)功能，實(shí)現(xiàn)契稅、個(gè)人所得稅、增值稅等相關(guān)稅種網(wǎng)上繳納和納稅信息實(shí)時(shí)共享、電子稅票可線上調(diào)用及下載打??；配合提升部門(mén)間系統(tǒng)對(duì)接水平，優(yōu)化工作模式，實(shí)現(xiàn)依據(jù)系統(tǒng)可查詢(xún)的數(shù)據(jù)及可共享獲取的材料影像進(jìn)行核稅、完成歸檔。

住房公積金中心：負(fù)責(zé)結(jié)合存量房交易過(guò)戶(hù)流程上下游環(huán)節(jié)的有關(guān)要求，明確存量房“帶押過(guò)戶(hù)”辦理住房公積金貸款的業(yè)務(wù)流程，以及出具抵押注銷(xiāo)手續(xù)或者申請(qǐng)抵押登記等事項(xiàng)的業(yè)務(wù)規(guī)則和辦理時(shí)限。

財(cái)政局：負(fù)責(zé)調(diào)整優(yōu)化非稅收入收繳業(yè)務(wù)流程，搭建網(wǎng)上繳費(fèi)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)非稅網(wǎng)上申報(bào)、網(wǎng)上繳納、網(wǎng)上開(kāi)具票據(jù)及電子票據(jù)下載打印。

六、業(yè)務(wù)辦理

為全面推進(jìn)“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)辦理，滿(mǎn)足申請(qǐng)群眾 業(yè)務(wù)需求，方便群眾辦理業(yè)務(wù)，獲嘉縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心設(shè)有“帶押過(guò)戶(hù)”綜合窗口，并配備相關(guān)人員接待業(yè)務(wù)咨詢(xún)，保障業(yè)務(wù)順利開(kāi)展。

相關(guān)閱讀：獲嘉縣人民政府 關(guān)于印發(fā)獲嘉縣存量房“帶押過(guò)戶(hù)” 工作實(shí)施方案的通知

一圖讀懂丨關(guān)于《獲嘉縣存量房“帶押過(guò)戶(hù)”工作實(shí)施方案》政策解讀